Crise du ciment : A qui jeter la pierre ?

On ne déplore pas une pénurie de ciment. Cependant, on peut affirmer que les intervenants sur le marché ont conjugué pénurie et flambée des prix. C’est ce qu’a déclaré Taoufik Khardani, sous-directeur des industries des matériaux de construction, démentant ainsi les informations relayées sur plusieurs médias selon lesquelles, le pays souffre d’un manque de ciment gris. Taoufik Khardani a fait savoir que la Tunisie accumule un surplus dans sa production de ciment par rapport aux besoins du marché local, c’est-à-dire que même les sit-in observés dans la cimenterie de Bizerte n’ont jamais créé de pénurie. « Actuellement, on produit 28 milles tonnes par jour contre 24.000, en 2012. Cette quantité va évoluer et on produira 30 milles tonnes par jour, et ce à partir de ce dimanche 5 mai, en raison de l’entrée de production de cimenterie d’Om kelil. Encore plus, ce secteur connaîtra aussi l’entrée en production prévue de Carthage Ciment », a-t-il assuré. Dans une déclaration à Africanmanager, le responsable reste optimiste pour la période à venir malgré la forte demande qui coïncide avec cette période de pic allant du mois de mars jusqu’à fin juillet. En effet, la production pour l’année en cours est estimée à 8, 4 millions de tonnes, très au-delà des besoins actuels qui sont aux alentours 6,5 millions tonnes. Taoufik Khardani a précisé que les besoins annuels nationaux journaliers devraient atteindre pendant ladite période 24 mille tonnes par jour contre 20 mille tonnes par jour, durant le reste de l’année. La vente des ciments en progression de 10% en avril Actuellement, la quantité produite répondra aux besoins des citoyens. Il est important d’indiquer que la vente des ciments a affiché une légère croissance de l’ordre de 1% par rapport aux 4 mois de l’année écoulée. Jusqu’au fin avril, elle a atteint 1.7million de tonnes. Pour le mois d’avril, la vente des ciments a progressé de 10% par rapport au mois de mars dernier, soit 670 mille tonnes. Evoquant la pénurie des ciments, qui a suscité une grande polémique, Taoufik Khardani en a imputé la responsabilité aux spéculateurs, qui profitent de cette période de pic pour déséquilibrer l’offre et la demande et provoquer une flambée des prix sans précédent. D’après lui, un grand nombre des citoyens ont beaucoup souffert de la hausse des prix des ciments, bien que les prix de vente soient gelés par les autorités depuis juin 2011. Ces prix sont de 6,500 dinars pour le sac de ciment (50kg) de premier choix, et de 5,880 dinars pour le sac de ciment (50 kg) de deuxième choix. Les raisons sont multiples. Selon Taoufik Khardani, le nombre croissant des vendeurs joue un rôle considérable dans ce processus. En effet, plus de 10 mille vendeurs exercent le métier de marchands de ciment en Tunisie alors que mille seulement sont agréés et écoulent légalement le produit auprès des demandeurs. « Ce grand nombre des vendeurs, en voulant réaliser des bénéfices, a engendré ce déséquilibre », a remarqué Khardani avant d’ajouter que « le stock d’une grande quantité de ciment est une cause majeure puisque les vendeurs veulent revendre cette quantité stockée au marché noir, à des prix élevés ». Afin de mettre fin à la spéculation, Taoufik Khardani a noté que les opérations de surveillance des marchés ont démarré depuis quelques jours. A cela s’ajoute, l'intensification du contrôle des différents circuits de distribution, partant des usines de production jusqu'aux points de vente en gros et en détail, effectué par des brigades mixtes mises en place par les ministères de l’Intérieur et du Commerce et de l’Artisanat. Des revendeurs qui souffrent encore Sur terrain, le constat n’est pas le même particulièrement chez les revendeurs qui souffrent encore d’une pénurie de ciment. Une pénurie risque de menacer leur métier et a un coût élevé. Dans ce contexte, Ahmed Kourou, revendeur agréé, depuis 1977, a tiré la sonnette d’alarme, affirmant que la crise ne date pas d’aujourd’hui. Le manque en matière des ciments, parfois pour des longues périodes nous oblige à acheter le produit à des prix exorbitants. Ahmed Kourou en impute la responsabilité aux grossistes dont le nombre des intrus ne cesse d’évoluer. De même, le rôle du ministère du Commerce reste insuffisant au niveau des opérations de contrôle. « Depuis la révolution, on souffre de la présence des spéculateurs qui en profitent pour créer des situations artificielles en stockant du ciment pour le vendre à des prix excessifs », martèle-t-il. Un avis partagé avec un autre revendeur qui a préféré garder l’anonymat. Ce dernier préconise le renforcement des opérations de contrôle pour mettre fin à ces mauvaises pratiques. Le cas Salim Bouhil, revendeur, est différent. Bouhil nie toute forme de crise précisant que le produit existe en grandes quantités mais le pays connaît une forte demande surtout dans cette période de pic. Source: africanmanager

Tunisie : L’immobilier dans le rouge.

La tendance générale des prix immobiliers en Tunisie au mois de Novembre 2012 est à la baisse (-1.27%). C’est ce qu’annonce le siteArgusImmo.tn dans son baromètre du mois de novembre. La chute a été rude ! Cette baisse intervient après les trois hausses consécutives enregistrées au mois d’Aout (+0.29%), de Septembre (+0.43%) et d’Octobre (0.55%). Ainsi, nous retrouvons le même niveau de prix du mois de Juillet 2012 Toutefois, depuis le début de l’année, l’immobilier tunisien a enregistré ainsi une hausse de 0.82%. Cette hausse, bien qu’elle ne soit pas importante, cache des sous tendances importantes : des hausses vertigineuses dans les « nouvelles villes » du capital et des baisses importantes dans les « quartiers populaires ».

Une baisse généralisée des prix des maisons
Le stock de maison en vente en Tunisie est généralement constitué de maisons anciennes. Suivre l’évolution des prix des appartements et des maisons d’une façon différenciée permet de mettre en lumière les tendances dans le neuf et les tendances dans l’ancien puisque nos promoteurs ne construisent pas les maisons individuelles, vu leur maigre rentabilité par rapport aux appartements dits de « Standing ».
Sur le mois de novembre, la baisse des prix des maisons sur l’ensemble du territoire est de -1.78%. C’est la plus importante depuis le début de l’année. Autre fait marquant, c’est que les prix des maisons a chuté en moyenne dans tout les gouvernorats tunisiens sans exception. La plus forte baisse a été enregistrée dans le gouvernorat de la Manouba, où les prix des maisons a chuté de -5.63%.
Ben Arous : le bon plan du Grand Tunis
Le gouvernorat de Ben Arous reste le « bon plan » pour se loger sur le grand Tunis. Outre sa proximité géographique, les moyens de transports publics qui le desservent (Trains de banlieue, Tramway et bus) et sa bonne qualité de vie (stations balnéaires, parcs, restaurants,…), il offre le meilleur rapport qualité / prix du Grand Tunis. Les prix moyens du mètre carré oscillent entre 600dt (à Mohamdia) et 1200dt (à Mégrine) pour les appartements et entre 575dt (à Mohamdia et Fouchana) et 975dt (à BouMhal et Megrine) pour les maisons et villas.
Nouvelles villes dans le radar d’ArgusImmo.tn
La base de données d’ArgusImmo.tn s’enrichit de jour en jour. Ainsi plusieurs nouvelles villes sont entrées sous notre radar :
Oued Ellil (Manouba) : 750dt/m² pour les appartements et 700dt/m² pour les maisons.
Douar Hicher (Manouba) : 650dt/m² pour les appartements et 800dt/m² pour les maisons.
Bekalta (Monastir) : 800dt/m² pour les maisons
Ksar Helal (Monastir ) : 550dt/m² pour les maisons
Kalla Essighra (Sousse) : 625dt/m² pour les appartements et 525dt/m² pour les maisons.
Sousse Riadh (Sousse) : 650dt/m² pour les appartements et 600dt/m² pour les maisons.
Menzel Chaker (Sfax) : 700dt/m² pour les appartements.
Sakiet eddair (Sfax) : 675dt/m² pour les appartements et 400dt/m² pour les maisons.
Sakiet Ezzit (Sfax) : 950dt/m² pour les appartements et 400dt/m² pour les maisons.
Beni Khiar (Nabeul) : 875dt/m² pour les maisons.
Dar Chaabane (Nabeul) : 1300dt/m² pour les appartements et 1050dt/m² pour les maisons.
Kelibia ² Korba (Nabeul) : 650dt/m² pour les maisons.
Soliman (Nabeul) : 700dt/m² pour les appartements et 600dt/m² pour les maisons.
El Alia (Bizerte) : 850dt/m² pour les maisons.
Ghar el Melh (Bizerte) : 650dt/m² pour les maisons.
Menzel Bourguiba (Bizerte) : 675dt/m² pour les appartements et 550dt/m² pour les maisons
Menzel Jemil (Bizerte) : 750dt/m² pour les appartements et 800dt/m² pour les maisons.
Ras Jbel (Bizerte) : 650dt/m² pour les maisons.

Tunisie – La chute des revenus de l’immobilier annonce-t-elle une crise ?

Le marché de l’immobilier tunisien serait-il dans la panade ? Jusqu’à présent, de notoriété publique, le secteur était florissant et les grandes sociétés immobilières avaient pignon sur rue. Seulement voila, les revenus des grands promoteurs immobiliers tunisiens sont en baisse au cours des trois premiers trimestres de 2010. Pendant ce temps-là, et depuis quelques mois, certaines banques tunisiennes montrent un certain scepticisme dans l’octroi de crédits immobiliers aux promoteurs.
Faut-il s’en alarmer ? Doit-on craindre une crise ? Peut-on espérer (ou appréhender, c’est selon) une baisse des prix de l’immobilier ? Business News a mené l’enquête.

Pour connaitre le pouls d’un pays, il faut contacter son banquier. Lui, il connait de l’intérieur la situation réelle des entreprises. Et le banquier, ces jours-ci, montre un certain scepticisme dans l’octroi de crédits aux promoteurs immobiliers. Le banquier parle même d’une consigne non écrite de la Banque centrale dans ce sens. Il n’y a rien d’officiel dans tout cela, c’est le bouche à oreille.
Que se passe-t-il donc chez nos promoteurs immobiliers qui tardent, apparemment, à écouler plusieurs dizaines de leurs appartements ?
Du côté des intéressés mystère et boule de gomme, rien ne filtre, aucune communication, tout irait encore pour le meilleur dans le meilleur des mondes.
Il faut donc voir du côté des grands promoteurs qui, eux, ne peuvent rien cacher vu qu’ils sont côtés en bourse et agissent forcément en toute transparence.

Une comparaison rapide du chiffre d’affaires des trois premiers trimestres 2010 des sociétés immobilières cotées à la Bourse de Tunis à savoir la Simpar et Essoukna, montre un net recul comparativement à la même période en 2009.
Les chiffres de 2010 sont tout simplement comparables à ceux de 2008, année de crise à l’échelle mondiale.
La Simpar a réalisé des ventes de 10,62 millions de dinars pour les 3 premiers trimestres 2010 contre 15,32 millions pour la même période en 2009.
Essoukna a réalisé des ventes de 7,97 millions de dinars au cours des trois premiers trimestres 2010 contre 12,82 millions de dinars pour la même période en 2009.
Autre entreprise dont la holding est cotée en bourse, la filiale immobilière de Poulina qui accuse un léger recul de 1% entre 2009 et 2010. Recul expliqué par le management par le non-achèvement de nouveaux projets.
La SNIT, entreprise publique, a connu le fléchissement dès 2009. Ses revenus, l’année dernière, ont été de 31 millions de dinars, contre 50,4 millions de dinars en 2008.

Autant d’éléments qui devraient inquiéter les professionnels. Pourtant, force est de constater que les prix s’inscrivent tous à la hausse. Quel que soit le quartier. Au meilleur des cas, ils sont restés tels quels.
Faouzi Ayadi, expert immobilier et créateur du site spécialisé Bourse Immo (www.bourseimmo.com.tn) confirme cette tendance haussière. Jamais baissière.
« Plutôt qu’à une crise de l’immobilier, dit M. Ayadi, nous assistons à une crise du logement. Les hausses en effet ne s’alignent plus sur le pouvoir d’achat des ménages tunisiens moyens. L’accès à la propriété, mais également au logement en locatif, devient de plus en plus problématique. »
La hausse des prix dans certains quartiers de Tunis dépasse de loin le taux d’inflation. A titre d’exemple, Faouzi Ayadi enregistre une hausse annuelle moyenne de 15% des prix (contre 5% d’inflation annuellement) pour les quartiers des Berges du Lac et d’Ain Zaghouan, les plus prisés actuellement.
Autre bouleversement, autre risque, et le SITAP (Salon de l’Immobilier Tunisien à Paris) y est sans doute pour quelque chose, les quartiers chics et les maisons luxueuses ne sont désormais plus accessibles pour les Tunisiens vu leurs prix. Ils sont fortement prisés par les étrangers ou les Tunisiens résidents à l’étranger. Il est vrai que le prix du mètre carré en Tunisie reste malgré tout dérisoire en comparaison des 8000 ou 9000 euros qu’il faut débourser pour acquérir un mètre carré à Paris. Ceci est valable aussi bien à l’achat qu’à la location et c’est pour ces raisons qu’on commence à remarquer que certains quartiers résidentiels avoisinant Tunis sont plutôt habités par des étrangers ou des Tunisiens de l’étranger.
Conséquence logique, les prix de vente montent.

Seulement voilà, Faouzi Ayadi remarque qu’il y a un changement dans le cycle des ventes. Il y a trois ans, on achetait sur plan. Ce ne serait plus le cas aujourd’hui. Les promoteurs se trouvent acculés d’achever leurs constructions, de les proposer à la vente et d’attendre les acheteurs.
Ceci est notamment valable dans les quartiers huppés. C’est clair, un « 3 pièces » à Ain Zaghouan à 150 000 dinars, ça vous calme un homme. Les clients feraient même des choix aujourd’hui. Les années dorées où le client cherchait un appartement coûte que coûte et à n’importe quel étage c’est du passé.
Cela dit, dans les quartiers moyens ou modestes, les promoteurs continuent, malgré tout, à dicter leurs lois.

Toute personne doué de facultés élémentaires de déduction et initié aux rudiments des lois du marché, notamment de la règle canonique de l’offre et de la demande, conclurait à une logique baisse des prix. Que nenni ! Les promoteurs ne lâcheront rien. Pas un kopeck.
Le prix moyen de vente au mètre carré pratiqué sur le marché du luxe continue à atteindre les 1800 et 2000 dinars. Certains, et ce n’est pas une blague vendent encore à 3500 dinars le mètre. Peu importe qu’ils ne trouvent pas d’acheteurs immédiatement, les promoteurs savent pertinemment qu’ils finiront par vendre à ces prix là. Il faut juste un peu de patience.
Selon M. Ayadi, c’est à partir de 1000-1200 dinars que les difficultés commencent à se sentir pour trouver des acheteurs rapidement.

Une fuite en avant ? Stratégie du tac au tac ? Les promoteurs auraient-ils une araignée au plafond ?
M. Ayadi refuse catégoriquement de parler de crise. A peine s’il accepte le terme mévente dans certains quartiers. Tout au pire, sont-ils confrontés à problème de stock qui grandit. Et c’est temporaire, selon lui.
Qu’est-ce qui le « rassure » ? « Jetez un coup d’œil sur les bilans financiers des entreprises immobilières et vous remarquerez les marges importantes ! »
Quand on s’accorde des marges brutes de 35-40%, ce n’est pas un petit souci d’invendu qui va inquiéter les promoteurs immobiliers. Surtout quand on est rassuré par cette culture nationale qui veut que chaque famille accède à la propriété, quitte à se saigner financièrement en s’endettant à mort (on sacrifie ainsi les plus belles années de sa vie) et en payant des dizaines de milliers de dinars en intérêts bancaires. Bien que le loyer soit nettement moins cher que la propriété, le Tunisien préfère toujours avoir SON propre chez soi.
Morale de l’histoire, s’il y en a, les promoteurs attendront quelques mois supplémentaires, avant de se refaire du cash à nouveau et d’écouler les appartements invendus. Au prix fort, bien entendu.
Les acquéreurs se consoleront en se disant « quand le bâtiment va, tout va ! ». Radhouane Somai

Investir dans l’immobilier en Tunisie

Investir dans l’immobilier en Tunisie

La Tunisie est de plus en plus considérée comme un pays exemplaire pour l’investissement immobilier. Elle est devenue un marché immobilier attractif, et une destination privilégiée pour les investisseurs étrangers.
Bien qu'étant le plus petit pays du Maghreb, elle n'en est pas moins le plus ouvert sur l'extérieur, notamment grâce à sa situation géographique, à la pointe de l'Afrique sur la Mer Méditerranée, ce qui lui confère une place de choix pour le commerce international.
Depuis quelques années, on a remarqué que le nombre des promoteurs immobiliers étrangers a augmenté, ce qui a rendu le marché immobilier tunisien le plus dynamique dans la région. Il est en phase d'explosion.
La Tunisie demeure une plateforme des complexes touristiques et des résidences de luxe ainsi que des méga projets touristiques. En fait, les investisseurs sont bien attirés par cet eldorado ainsi que la région du nord Afrique.
Cette attraction s'explique en premier lieu, par la baisse des prix qui restent encore bas et propices à l'achat par rapport à l'échelle internationale.
Ainsi, on peut citer le secteur touristique qui table sur une croissance de 4,3% entre 2009 et 2018, suite aux nombres croissants des visiteurs.
En fait, des chiffres relevés par le Fonds Monétaire International (FMI) et publiés récemment, ont démontré que la Tunisie peut atteindre une croissance de 5,5% du PIB, et c'est le résultat le plus fort de la Méditerranée.
De même, ces chiffres ont dévoilé que le marché immobilier tunisien jouit de très grandes performances. Non seulement parce qu'on enregistre une bonne fréquentation touristique mais également, parce que notre pays a des atouts incontournables.
D'ailleurs, la Tunisie est classée 3ème, selon le New York Times, parmi les plus beaux endroits à visiter dans le monde.
Tous ces indicateurs économiques promettent un développement rapide et une performance économique.
Par ailleurs, et pour les opportunités d’achat ou de vente de biens immobiliers, SGB IMMOBILIER est à votre disposition pour satisfaire aux besoins de sa clientèle. Nous assurons l’établissement de la promesse de vente et la rédaction du contrat définitif, ainsi que l’accomplissement des procédures d’enregistrement et d’inscription à la recette fiscale et à la conservation de la propriété foncière.
• Fiscalité de l'immobilier en Tunisie
• Frais à l’achat immobilier
• Frais d'enregistrement
Dans le cas d’un bien neuf acheté auprès d’un promoteur, les frais d'enregistrement sont limités à 1% du prix de vente au titre de la propriété foncière, plus 15 dinars tunisiens par page rédigée de l’acte.
Dans le cas d’un bien ancien, les droits d’enregistrement sont de 6%, auxquels s’ajoutent des frais de rédaction d’acte (18 dinars plus 2 dinars par page).
• Frais d’avocat
L’avocat remplit en Tunisie le rôle du notaire et son intervention est nécessaire.
Les frais d’avocat sont de 1% à 2% du prix de vente.
Si l’avocat doit s’occuper également des formalités d’autorisation du Gouverneur pour un acheteur étranger, le cout forfaitaire sera aux environs de 1000 dinars, à rajouter. Actuellement, les opérations immobilières (relatives à l’acquisition ou le bail par les étrangers, des terrains et locaux bâtis dans les zones industrielles et des terrains dans les zones touristiques et ce, pour la réalisation des projets économiques) sont désormais dispensés de l’autorisation préalable.
Imposition de la plus-value en cas de revente
La plus-value sera imposée dans les conditions suivantes :
• V ente avant 10 ans de possession : taux de 10%
• V ente après 10 ans: taux de 5%

Imposition des revenus locatifs
Les revenus locatifs tunisiens font partie des revenus fonciers, qui entrent dans l’assiette de calcul de l’IRPP.
Le revenu net global, après certaines déductions, est soumis au barème d’imposition suivant :
•de 0 à 1.500 dinars : 0 %
•de 1.500,1 à 5.000 dinars : 15 %
•de 5.000,1 à 10.000 dinars : 20 %
•de 10.000,1 à 20.000 dinars : 25 %
•de 20.000,1 à 50.000 dinars : 30 %
•au-delà de 50.000 dinars : 35 %