Financer un projet immobilier en Tunisie
* Combien puis-je emprunter ?
Pour une première acquisition, les banques exigeront sauf exception au minimum 30 % d’apport personnel en incluant les frais annexes à la vente. Dans le cas d’un investissement locatif (vous achetez pour louer) ou d’un prêt pour travaux, la banque pourra accepter, selon votre profil, de réduire le taux d’apport personnel. L’épargne constituée sur votre plan d’épargne logement ou toute autre formule d’épargne, rentre dans le calcul de votre taux d’apport. Il n’y a pas de durée minimale et la durée maximale est de 25 ans.
Le crédit maximum est de 150.000 Dinars pour la plupart des banques commerciales mais ces montants sont largement dérogeables selon votre profil et votre niveau d’endettement qui doit demeurer sous la barre des 40%.
Le crédit maximum est de 150.000 Dinars pour la plupart des banques commerciales mais ces montants sont largement dérogeables selon votre profil et votre niveau d’endettement qui doit demeurer sous la barre des 40%.
* Quel est le taux d’endettement accepté par les banques ?
Quelle que soit la banque, celle-ci retiendra un taux d’endettement maximum de 40%, incluant les mensualités de votre futur crédit.En Tunisie, le calcul de l’endettement évalué par les banques intègre exclusivement les charges de remboursements bancaires et ne prend pas en compte, par exemple, le loyer de votre résidence principale ou toute autre charge (impôts, pensions…) Par ailleurs, les banques tunisiennes ne prennent en compte dans leur calcul du risque que les revenus stables et sûrs (salaires nets, loyers perçus…) et, en aucun cas les revenus d’allocations familiales.
* Quelles sont les meilleures conditions ?
Les banques ont des offres assez comparables mais n’hésitez pas à faire jouer la concurrence car les conditions sont largement négociables. En matière de taux, seule la BH dispose d’un avantage certain avec son Taux du PEL à 6,75%. Pour bénéficier des meilleurs taux, nous vous conseillons de souscrire un Plan Epargne Logement, 2 à 3 ans, avant l’échéance estimée de votre projet. Ainsi, vous emprunterez avec des conditions privilégiées et un montant plus important. En attendant, vous pouvez toujours négocier avec votre banque:
- Le taux bien-sûr !
- Les frais de dossiers qui sont très importants en Tunisie. (ils atteignent régulièrement 0,5 à 1% du montant emprunté)
- Le taux d’apport minimal.
La question ne se pose quasiment pas en Tunisie. A l’exception des crédits épargne logement et certains prêts complémentaires,les financements sont pratiquement toujours à taux variable et avec échéances fixes. Dans ce type de prêt, le montant des échéances est fixe mais le taux du prêt peut varier sans limites. En théorie, il est limité par le taux fixé par la Banque Centrale (le « TMM) ».
En cas de hausse des taux d’intérêt, la durée de remboursement du prêt sera allongée. Notre conseil : La baisse du taux d’intérêt n’est pas répercutée automatiquement sur la durée du prêt. En conséquence, mieux vaut suivre par soi-même l’évolution de l’indice de référence (le Taux du Marché Monétaire dit « TMM ») publié sur le site de la Banque Centrale (www.bct.gov.tn) et, alerter par écrit la banque si celle-ci ne répercute pas la baisse.
Rien ne vous interdit de négocier un taux fixe, le banquier sera d’autant plus à l’écoute que la durée de votre prêt est courte (10 ans maxi) et le montant de votre apport conséquent ( + de 30%).
* Quels sont les éléments pris en compte pour évaluer mon dossier ?
Les éléments les + importants :
- Stabilité et ancienneté professionnelle. Pour les salariés, les banques exigent un contrat à durée indéterminée (CDI).
- L’âge des emprunteurs. Les emprunteurs de + 60 ans auront du mal à souscrire un crédit d’une durée supérieure à 10 ans car les assureurs ne souhaitent pas assurer ces profils.
- Le taux d’endettement bancaire ne doit pas dépasser 40 % (en incluant la mensualité du nouveau crédit)
- La capacité d’épargne prouvée (exemple : présence d’un PEL, capacité à épargner environ 100 DT par mois depuis 2 ou 3 ans)
- Le montant de l’apport personnel ; les banques exigeront sauf cas exceptionnel un taux d’apport personnel minimal de 30 %
- La présence de diverses garanties : propriété d’autres biens immobiliers dans le pays, contrats d’épargne, cautions…
Les délais d’acceptation (ou de refus) peuvent être rapides, à conditions de présenter un dossier complet :
- Promesse de vente (achat dans le neuf )
- Titres fonciers (si vous achetez dans l’ancien ou vous construisez)
- Justificatifs de revenus (bulletins de salaires, contrat de travail, avis d’imposition…)
- Extraits de comptes (comptes courants en France des 12 derniers mois, relevés d’épargne en France et/ou Tunisie)
- Extraits de naissance, carte d’identité, carte consulaire des emprunteurs
- Autres garanties : titres de propriétés (si vous êtes déjà propriétaire en Tunisie)
- Soyez très large dans le nombre de justificatifs à produire et munissez vous à l’avance de 2 photocopies par justificatif. Cela vous épargnera des allers et retours inutiles.
- Les délais les + courts (entre 15 et 20 jours dans le «neuf» si le dossier est complet) sont constatés chez la BH, qui bénéficie de relations étroites et historiques avec les promoteurs immobiliers.
Oui mais attention, vous avez intérêt à négocier préalablement les pénalités et frais de remboursement dans votre contrat de prêt car ceux-ci sont librement fixés par les parties en Tunisie (et nullement plafonnés par la loi). De plus, le calcul des « sommes restant dues » est complexe et souvent sujet à litiges car il intègre, outre les éventuelles indemnités, les intérêts non échus à calculer selon des taux d’intérêts eux-mêmes variables !En bref, un vrai casse tête ! Notre conseil : Privilégier une durée de crédit plus courte ce qui vous permet de négocier un meilleur taux et d’éviter dans la mesure du possible les remboursements anticipés. Oui, en ce qui concerne l’assurance Décès et Invalidité permanente (appelée assurance vie en Tunisie). Celle-ci se paye en prime unique avant le déblocage des fonds. Il n’est pas obligatoire de souscrire l’assurance proposée par votre banque.
* L’assurance est elle obligatoire ?
Oui, en ce qui concerne l’assurance Décès et Invalidité permanente (appelée assurance vie en Tunisie). Celle-ci se paye en prime unique avant le déblocage des fonds. Il n’est pas obligatoire de souscrire l’assurance proposée par votre banque. Le montant de la prime est fonction d’un certain nombre de paramètres dont les principaux sont :
- Age des emprunteurs,
- Montant du capital emprunté,
- Durée du crédit,
- Etat de santé des emprunteurs. Attention, la visite médicale préalable est obligatoire si vous avez plus de 60 ans (sinon questionnaire de santé).
Exemple de prix :
- Age emprunteur : 45 ans
- Montant emprunté : 50 000 Dt
- Durée du crédit : 15 ans
- Prime d’assurance unique : 1700 à 1900 DT
* Quels sont les frais d’hypothèque ?
Ils ne peuvent être supérieurs à 0,2 % de la valeur du bien.
* A propos des taux en Tunisie ?
En Tunisie, les taux sont presque toujours à taux variable. Un prêt à taux révisable est indexé sur un indice de référence. Cet indice peut varier à la baisse et à la hausse, ce qui entraînera la baisse ou la hausse du taux d’intérêt de votre prêt. En Tunisie, l’indice de référence pour tous les crédits est l’indice « TMM » (taux du marché Monétaire, fixé par la Banque Centrale). Attention, la mention du TEG (taux effectif global) obligatoire dans les offres de prêt en Europe, ne l’est pas en Tunisie. A défaut, faites vous préciser systématiquement le coût réel de votre crédit qui doit comprendre Intérêts, frais de dossier et frais d’assurance. C’est sur cette base que vous évaluerez les différentes offres en mains.
Source:www.tunisiensdumonde.com
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